Sogenial Immobilier étoffe sa gamme avec le GFI CœurForest 3

Sogenial Immobilier annonce l’ouverture à la souscription de CœurForest 3, son troisième groupement forestier d’investissement (GFI). Proposé à 200 € la part, ce nouveau véhicule permet d’investir indirectement dans un patrimoine forestier, avec une stratégie fondée sur la gestion durable des massifs. Il complète la gamme CœurForest et propose plusieurs dispositifs fiscaux, accessibles sous conditions.

Un troisième GFI pour compléter la gamme CœurForest

Avec le lancement de CœurForest 3, Sogenial Immobilier poursuit le développement de son offre d’investissement forestier. Ce nouveau groupement rejoint CœurForest et CœurForest 2, deux véhicules permettant aux épargnants d’accéder à la propriété forestière par l’intermédiaire de parts. Le principe d’un GFI repose sur la détention collective d’un patrimoine forestier. Les capitaux collectés sont destinés à l’acquisition et à la gestion de forêts, tandis que les associés détiennent des parts du groupement sans avoir à assurer directement l’entretien ou l’exploitation des parcelles.

Les trois GFI de Sogenial Immobilier présentent des caractéristiques différentes :

• CœurForest, proposé à 218 € la part, met notamment en avant les dispositifs fiscaux liés à la transmission patrimoniale. 
• CœurForest 2, accessible à 200 € la part, permet également de bénéficier, sous conditions, d’une réduction d’impôt sur le revenu.
• CœurForest 3 reprend cette dernière caractéristique. Il constitue ainsi une possibilité de souscription supplémentaire pour les investisseurs ayant déjà acquis des parts de CœurForest 2.

Cette distinction présente un intérêt particulier dans le cadre du dispositif fiscal applicable aux GFI : seule la première souscription réalisée dans un même groupement peut ouvrir droit à la réduction d’impôt sur le revenu, sous réserve du respect des conditions légales.

CœurForest 3 : prix des parts et modalités de souscription

CœurForest 3 est une société civile à capital variable gérée par Sogenial Immobilier, société de gestion agréée par l’Autorité des marchés financiers (AMF). Le prix de souscription est fixé à 200 € par part. L’investissement initial nécessite l’acquisition d’au moins cinq parts, soit un montant minimum de 1 000 €. Les souscriptions complémentaires sont ensuite possibles à partir d’une part. La durée de placement recommandée est de 10 ans minimum, compte tenu de la nature des actifs détenus et des contraintes de liquidité propres à l’investissement forestier. La commission de souscription s’élève à 10 % hors taxes, soit 12 % toutes taxes comprises. Les frais de gestion annuels sont plafonnés à 0,74 % HT, soit 0,888 % TTC. Le prix de retrait initial est établi à 180 € par part. Toutefois, le retrait dépend notamment de l’existence d’une contrepartie permettant de satisfaire la demande. Concernant les revenus, le GFI peut procéder à une distribution annuelle en fonction des résultats de son activité et des décisions prises en assemblée générale. Les revenus potentiels dépendent notamment de l’exploitation forestière et ne sont pas garantis. Ces caractéristiques inscrivent CœurForest 3 dans une logique de détention patrimoniale à long terme plutôt que de disponibilité immédiate de l’épargne.

Quelle stratégie forestière pour CœurForest 3 ?

La politique d’investissement de CœurForest 3 prévoit l’acquisition de massifs forestiers, de parcelles à boiser et de terrains pouvant faire l’objet d’opérations de reboisement. La sélection des actifs repose sur plusieurs critères : 

• qualité des sols, 
• caractéristiques climatiques, 
• diversité des essences, 
• état sanitaire des peuplements 
• conditions d’exploitation.

Chaque acquisition doit également faire l’objet d’une contre-expertise indépendante afin d’évaluer les caractéristiques du patrimoine forestier envisagé.

La gestion des massifs s’appuie notamment sur les principes de la sylviculture mélangée à couvert continu (SMCC). Cette approche vise à maintenir un couvert forestier permanent et à favoriser la coexistence d’arbres d’essences et d’âges différents.

Elle privilégie la régénération naturelle des peuplements et limite le recours aux coupes rases, qui ne sont pas programmées dans la stratégie de gestion, sauf circonstances exceptionnelles ou nécessité sylvicole.

Un autre engagement concerne la préservation de la biodiversité. CœurForest 3 prévoit de consacrer 4 % de son patrimoine forestier à des îlots de vieillissement ou de sénescence. Ces espaces sont destinés à favoriser le développement naturel des écosystèmes et à préserver certains habitats forestiers. La démarche intègre également le recours aux certifications PEFC et FSC, ainsi que la possibilité de développer des projets éligibles au Label Bas Carbone. Un conseil scientifique accompagne cette politique en apportant des recommandations sur les pratiques sylvicoles, la biodiversité et l’adaptation des forêts au changement climatique.

CœurForest 3 est par ailleurs classé article 9 au sens du règlement européen SFDR, relatif aux produits financiers poursuivant un objectif d’investissement durable. Cette classification traduit les engagements environnementaux du véhicule, sans constituer une garantie sur sa performance financière ou sur l’absence de risques liés aux actifs forestiers.

Quels avantages fiscaux pour les associés ?

L’investissement en parts de CœurForest 3 peut ouvrir droit à plusieurs dispositifs fiscaux. Leur application dépend de la situation individuelle des souscripteurs et du respect des conditions prévues par la réglementation.

Une réduction d’impôt sur le revenu de 18 %

Le dispositif présenté pour CœurForest 3 prévoit une réduction d’impôt sur le revenu de 18 % du montant investi, conformément à l’article 199 terdecies-0 A du Code général des impôts. La souscription retenue pour le calcul de cet avantage est plafonnée à 50 000 € pour une personne seule et à 100 000 € pour un couple. La réduction théorique maximale peut ainsi atteindre respectivement 9 000 € et 18 000 €, avant application des règles fiscales, notamment celles relatives au plafonnement global des avantages fiscaux. Le bénéfice de cette réduction implique des engagements de conservation des parts. Celles-ci doivent notamment être détenues jusqu’à la fin de la cinquième année suivant celle de la souscription, sans remboursement de l’apport avant la fin de la septième année suivante.

Un abattement de 75 % en cas de transmission

Les parts de GFI peuvent bénéficier d’un abattement de 75 % sur les droits de mutation à titre gratuit, notamment lors d’une donation ou d’une succession. Prévu à l’article 793 du Code général des impôts, cet avantage porte sur la valeur des forêts françaises éligibles détenues par le groupement et non automatiquement sur l’intégralité de la valeur des parts. Il est notamment conditionné au respect d’engagements de gestion durable des forêts pendant 30 ans. Des règles particulières s’appliquent également aux parts acquises sur le marché secondaire, avec une durée minimale de détention préalable à la transmission de deux ans.

Une exonération d’IFI sous conditions

Les parts de CœurForest 3 peuvent également bénéficier d’une exonération d’impôt sur la fortune immobilière (IFI) à hauteur de 100 %, dans les conditions prévues par l’article 965 du Code général des impôts. La documentation du GFI précise notamment que l’investisseur doit détenir moins de 10 % des parts et des droits de vote du groupement. 

Ces dispositifs doivent être appréciés au regard de la situation fiscale de chaque associé. Leur existence ne constitue pas, à elle seule, un motif suffisant pour réaliser un investissement forestier.

Tableau récapitulatif du GFI CœurForest 3

Conclusion

Avec CœurForest 3, Sogenial Immobilier élargit sa gamme de groupements forestiers et propose une nouvelle possibilité d’investissement dans des actifs forestiers gérés selon des principes de durabilité. Au-delà des dispositifs fiscaux associés, l’intérêt de ce placement repose sur son adéquation avec les objectifs patrimoniaux, l’horizon d’investissement et la capacité à supporter les risques propres à la détention de parts de GFI.

L’investissement en parts de GFI comporte des risques, notamment de perte en capital, de liquidité et de blocage des retraits, ainsi que des risques liés aux aléas climatiques et à l’exploitation forestière. Les revenus éventuels et les avantages fiscaux ne sont pas garantis.